Aus einer Perspektive werden hochwertige Büroräume

AchtundEins

In Berlin-Charlottenburg wurde mit dem Bau des Bürogebäudes „AchtundEins“ das Ziel verfolgt, hochwertige Büroräume sowohl für Single- als auch für Multi-Tenant Konzepte zu entwickeln. Hierfür kamen diverse Stakeholder zusammen, welche von Beginn an in partnerschaftlichem Miteinander unterschiedliche Interessen in Einklang bringen und den Projekterfolg gewährleisten konnten.

Auch auftretende Herausforderung wie die Insolvenzankündigung des TA-Planers oder die Anpassung der Fassadengestaltung während der Bauphase konnten durch den stetigen Austausch untereinander und die Einplanung eines Notfall-Budgets gemeistert werden. Die Büroräume konnten allen Widrigkeiten zum Trotz wie geplant zu Beginn des Jahres 2023 in Betrieb genommen werden.

// Bürobau // Flexibilität // Nachträge // Projektsteuerung // Controlling

Aufgabenstellung

Das lange Zeit ungenutzte Potenzial des Grundstücks sollte durch ein hochwertiges Bürogebäude gehoben werden und den Ansprüchen sowohl für Single- wie auch Multi-Tenant-Nutzung gerecht werden. Gleichzeitig sollte sich das Gebäude insbesondere aus architektonischer Sicht harmonisch in das Umfeld einfügen.

Noch in der Planungsphase wurde die KVL Group in das Projekt involviert und mit Projektsteuerungsaufgaben, dem Mietermanagement sowie dem GU-Controlling betraut.

Projektdetails

// BGF:

13.200 m²

// Projektlaufzeit:

06/2018 bis 12/2022

Omega Projektentwicklungs GmbH

Berlin

// Projektvolumen:

45 Mio. € Netto

Entwicklung

Die Grundlage des Projekts bildete ein Grundstück mit langjähriger Entwicklungsperspektive. Ziel war die Realisierung eines hochwertigen Bürogebäudes mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten für unterschiedliche Mieterstrukturen.

Bereits in dieser frühen Phase zeigte sich die Vielschichtigkeit des Vorhabens: Es galt, unterschiedliche Interessen und Ideen in Einklang zu bringen, um eine sowohl architektonisch ansprechende als auch eine wirtschaftlich tragfähige Vision zu entwickeln.

Projektplanung

Die Planungsphase war unter anderem vor allem durch die Anpassung der Fassadenplanung geprägt, nachdem ursprüngliche Konzeptansätze budgetär nicht umsetzbar waren. Zusätzlich erschwert wurden die Bauvorbereitungen und Projektabwicklung durch die Corona-Pandemie ab 2020. Die sich ergebenden Herausforderungen konnten jedoch durch einen auch über das Projekt hinaus partnerschaftlichen Umgang und regelmäßigen Austausch untereinander gemeistert werden.

Für komplexe gebäudespezifische Anforderungen wie die Berechnung von Hohlraumböden oder die Ausbildung von Spezialräumen wurden externe Expertinnen und Experten einbezogen, um zielgerichtete Lösungen zu erarbeiten.

Bauphase

Die Bauphase war insbesondere durch die unzureichend erbrachten Leistungen des TGA-Planers und dessen drohende Insolvenz geprägt. Unter großem koordinatorischen Aufwand sowohl seitens des Generalunternehmers wie auch der KVL Group konnten die geforderten Leistungen wenigstens eingeschränkt umgesetzt und möglicher Verzug aufgefangen werden. Regelmäßige Baubesprechungen und konstruktive Nachtragsverhandlungen halfen dabei, Qualitätsstandards zu halten und einen fristgerechten Abschluss der Baumaßnahmen zu gewährleisten.

Übergabe

Den Herausforderungen zum Trotz konnte das 13.200 m² BGF umfassende Bürogebäude wie geplant in Betrieb gehen. Eine hochwertige technische Ausstattung und Wartungsverträge sichern die langfristige Nutzbarkeit des Gebäudes.

Und auch wenn die Abbruchphase einiges abverlangte, so stößt das fertige Projekt dennoch bei den Beteiligten und der Öffentlichkeit auf positive Resonanz.

Nachbereitung

In der Nachbetrachtung liegt ein wesentliches Learning in der Rolle der technischen Planung: Eine konsequente Überwachung sowie – wenn erforderlich – ein frühzeitiger Austausch von Planungsbeteiligten können für den Projekterfolg entscheidend sein.

Vor allem aber hat sich der gewählte Ansatz bewährt, dass ein partnerschaftliches Miteinander aller Beteiligten der zentrale Erfolgsfaktor komplexer Bauprojekte bleibt – denn nachhaltige Lösungen entstehen nur im gemeinsamen Dialog.

Unser Learning

Es bietet sich an, in Generalunternehmer-Verträgen die Qualitäten von Nachträgen noch deutlicher zu formulieren, um möglichen Komplikationen vorzukommen.